Πώς αγοράζουν ακίνητα οι αλλοδαποί στην Ευρώπη και τι ισχύει στην Κύπρο

Ακολουθήστε μας στο Linkedin και συνδεθείτε με άλλους επαγγελματίες του κλάδου

Μία λεπτομερής έρευνα της Βουλής των Αντιπροσώπων αποκαλύπτει ένα πολυσύνθετο τοπίο νομοθετικών ρυθμίσεων σε 21 χώρες. Άλλες ανοίγουν την πόρτα στους ξένους επενδυτές, άλλες τη σφραγίζουν με πολλές στρώσεις γραφειοκρατίας και άλλες τη φρουρούν με αυστηρούς κανόνες ασφαλείας. Ποιο είναι το πλαίσιο που ισχύει στην Κύπρο και πώς συγκρίνεται με τον υπόλοιπο ευρωπαϊκό χώρο;

Η αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς είναι ένα ζήτημα που αφορά βαθύτατα κάθε κοινωνία, καθώς συνδέεται με εθνική ασφάλεια, οικονομική ανάπτυξη, στεγαστική προσβασιμότητα και ισορροπία ανάμεσα στο άνοιγμα προς τις ξένες επενδύσεις και στην προστασία στρατηγικών πόρων. Η Υπηρεσία Ερευνών, Μελετών και Εκδόσεων της Βουλής των Αντιπροσώπων κατέγραψε πρόσφατα τις νομοθετικές ρυθμίσεις 21 χωρών στο πλαίσιο έρευνας που ζήτησε ο βουλευτής της εκλογικής περιφέρειας Αμμοχώστου Γιώργος Κουκουμάς.

Το αποτέλεσμα είναι ένα γεωγραφικό μωσαϊκό: κάποιες χώρες επιτρέπουν ελεύθερα την αγορά ακινήτων από οποιονδήποτε ξένο, άλλες απαιτούν άδειες και εγκρίσεις, και άλλες απαγορεύουν εντελώς την απόκτηση γεωργικής γης ή ακινήτων κοντά στα σύνορα. Κοινό παρονομαστή αποτελεί η έλλειψη επίσημης αξιολόγησης των επιπτώσεων αυτών των νομοθετικών ρυθμίσεων στις περισσότερες χώρες.

Η Κύπρος: Νόμος από το 1969 που παραμένει σε ισχύ

Στην Κύπρο ισχύει από το 1969 ο περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος. Σύμφωνα με τον νόμο αυτόν, απαγορεύεται η κτήση από αλλοδαπό ακίνητης ιδιοκτησίας χωρίς προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου. Πρόκειται για ένα από τα πιο διαρκή νομοθετικά πλαίσια στην ΕΕ σε αυτόν τον τομέα, αφού έχει παραμείνει σε ισχύ με μικρές τροποποιήσεις για πάνω από πενήντα χρόνια.

Ο νόμος ορίζει ότι όταν η κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας υπερβαίνει την απολύτως αναγκαία έκταση για την ανέγερση υποστατικού για κατοικία ή επαγγελματική στέγη και σε κάθε περίπτωση υπερβαίνει την έκταση των δύο σκαλών, η άδεια που χορηγείται υπόκειται σε όρους, περιορισμούς και προϋποθέσεις που καθορίζονται με Κανονισμούς εγκεκριμένους από τη Βουλή των Αντιπροσώπων.

Αξιοσημείωτο είναι ότι η έννοια της «κτήσης ακίνητης ιδιοκτησίας» στον κυπριακό νόμο είναι ευρεία και καλύπτει τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει τα τριάντα τρία έτη, την κτήση μετοχής εταιρείας η οποία έχει ακίνητη ιδιοκτησία, εφόσον η κτήση αυτή θα καθιστούσε την εταιρεία ελεγχόμενη από αλλοδαπούς, καθώς και τη δημιουργία καταπιστεύματος προς όφελος αλλοδαπού που αφορά ακίνητη ιδιοκτησία.

Ωστόσο, στην Κύπρο δεν έχουν αξιολογηθεί οι συνέπειες των εν λόγω νομοθετικών ρυθμίσεων, και δεν διατίθενται επίσημα στοιχεία για το ποσοστό κυριότητας ακινήτων από αλλοδαπούς.

Η Ελλάδα: Golden Visa και αυστηρές παραμεθόριες ζώνες

Στη γειτονική Ελλάδα, οι πολίτες τρίτων χωρών υπόκεινται στους ίδιους όρους και περιορισμούς με τους Έλληνες πολίτες για την απόκτηση κυριότητας επί ακινήτων. Υπάρχει ωστόσο μία σημαντική εξαίρεση που αφορά τις παραμεθόριες περιοχές: απαγορεύεται κάθε νομική πράξη με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα που αφορά ακίνητα στις παραμεθόριες περιοχές.

Παράλληλα, μπορεί να χορηγηθεί μόνιμη άδεια παραμονής επενδυτή, η οποία χορηγείται για πέντε χρόνια και ανανεώνεται σε υπηκόους τρίτων χωρών για επενδύσεις σε ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ ή 500.000 ευρώ για συγκεκριμένες περιφερειακές ενότητες. Παρ’ όλο που δεν έχει διενεργηθεί αξιολόγηση των σχετικών επιπτώσεων, παρατηρείται έντονη γραφειοκρατία και χρονοβόρες διαδικασίες για τους υπηκόους τρίτων χωρών.

Φινλανδία και Εσθονία: Εθνική ασφάλεια πάνω από όλα

Ανάμεσα στις χώρες που έχουν εξελίξει περισσότερο τη νομοθεσία τους με γνώμονα την εθνική ασφάλεια ξεχωρίζουν η Φινλανδία και η Εσθονία.

Στη Φινλανδία, φυσικά ή νομικά πρόσωπα από χώρες εκτός της ΕΕ και του ΕΟΧ υποχρεούνται να αποτείνονται στο Υπουργείο Άμυνας για έκδοση ειδικής άδειας, η οποία απαιτείται για κάθε αγορά ακινήτου. Από τις αρχές του 2020 το κράτος έχει επίσης δικαίωμα προτίμησης σε συναλλαγές ακινήτων κοντά σε στρατηγικές τοποθεσίες, ανεξαρτήτως της εθνικότητας του αγοραστή.

Το Υπουργείο Άμυνας υπέβαλε σχετική έκθεση το 2021, σύμφωνα με την οποία διαπιστώθηκε ότι ο νόμος βελτίωσε σημαντικά την εποπτεία της ιδιοκτησίας ακινήτων από πρόσωπα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ και έδωσε τη δυνατότητα παρέμβασης σε περιπτώσεις ιδιοκτησίας που απειλούν την ασφάλεια της χώρας.

Στην Εσθονία, απαγορεύεται η απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι πολίτες χώρων του ΕΟΧ ή του Ηνωμένου Βασιλείου και της Βόρειας Ιρλανδίας, καθώς και από νομικά πρόσωπα που δεν έχουν έδρα στις χώρες αυτές, σε συγκεκριμένες περιοχές κοντά στα σύνορα με τη Ρωσία.

Λιθουανία: Οι Ρώσοι πούλησαν τα ακίνητά τους

Ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον παράδειγμα αποτελεί η Λιθουανία, όπου η σύνδεση γεωπολιτικής και αγοράς ακινήτων γίνεται ορατή στατιστικά. Ρώσοι πολίτες κατείχαν περίπου 5.500 ακίνητα στη Λιθουανία πριν από την εφαρμογή των περιορισμών, εκ των οποίων το 60% ήταν οικιστικά ακίνητα και το 10% ήταν οικόπεδα. Με την επιβολή των περιορισμών πολλοί Ρώσοι πούλησαν τα ακίνητά τους, ενώ οι άμεσες επενδύσεις από τη Ρωσία και τη Λευκορωσία στη Λιθουανία μειώθηκαν σε ποσοστό κοντά στο μηδέν.

Ελεύθερες αγορές: Γαλλία, Ολλανδία, Λουξεμβούργο

Στον αντίποδα των αυστηρών ρυθμίσεων βρίσκονται χώρες όπως η Γαλλία, η Ολλανδία και το Λουξεμβούργο. Στη Γαλλία, σύμφωνα με την εθνική νομοθεσία, οι αλλοδαποί, κάτοικοι ή μη, μπορούν να αγοράζουν ελεύθερα ακίνητα, κατοικίες ή εμπορικές εγκαταστάσεις. Παρ’ όλο που η αγορά ακινήτου επιτρέπεται ελεύθερα, η νομοθεσία δεν παρέχει αυτόματο δικαίωμα άδειας παραμονής στους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο ο παράγοντας αυτός λαμβάνεται ευνοϊκά υπόψη.

Στην Ολλανδία, αν και δεν υπάρχουν απευθείας περιορισμοί στην αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς, επιβάλλεται υψηλότερος φόρος μεταβίβασης ακινήτου, 10,4% αντί για 2%, για ακίνητα που δεν προορίζονται για μακροχρόνια διαμονή από τον αγοραστή, ο οποίος εφαρμόζεται τόσο σε εμπορικά ακίνητα όσο και σε εξοχικές κατοικίες.

Η αρχή της αμοιβαιότητας: Ιταλία, Κροατία, Ρουμανία

Αρκετές χώρες έχουν υιοθετήσει την αρχή της αμοιβαιότητας ως κεντρικό κριτήριο. Στην Ιταλία, τα αλλοδαπά φυσικά και νομικά πρόσωπα μπορούν να απολαμβάνουν τα ίδια αστικά δικαιώματα με τους Ιταλούς πολίτες, με βάση την αρχή της αμοιβαιότητας και σύμφωνα με ειδικές νομοθεσίες. Παρόμοιο σύστημα ισχύει στην Κροατία και τη Ρουμανία, όπου η απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από φυσικά ή νομικά πρόσωπα τρίτων χωρών είναι δυνατή μόνο υπό τους όρους που ορίζουν διεθνείς συνθήκες, με βάση την αρχή της αμοιβαιότητας.

Τι δείχνουν τα αριθμητικά στοιχεία

Εκεί όπου υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία, η εικόνα είναι αποκαλυπτική. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα γαλλικά στοιχεία, οι μη κάτοικοι κατείχαν το 1,5% των οικιστικών ακινήτων στη Γαλλία, ποσοστό που αυξήθηκε σημαντικά σε σχέση με το 1% που ήταν το 2001, ενώ η αξία της ακίνητης περιουσίας τους έφτασε τα 125 δισ. ευρώ, τετραπλάσια από την αρχή της δεκαετίας του 2000.

Στην Πορτογαλία, σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία, το 2019 το 8,5% των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν πουλήθηκε σε μη κατοίκους, ποσοστό που αντιπροσώπευε το 13,3% της συνολικής αξίας των μεταβιβάσεων. Σημαντικό είναι το γεγονός ότι η Πορτογαλία κατήργησε το πρόγραμμα Golden Visa για ακίνητα το 2023, στοχεύοντας στον περιορισμό της κερδοσκοπίας στην αγορά κατοικίας.

Στην Ισπανία, στις Βαλεαρίδες Νήσους το 38% των ακινήτων αποκτήθηκε από αλλοδαπούς την περίοδο 2007 έως το 2024, ενώ στη Μαδρίτη το ποσοστό αυτό ανερχόταν στο 10% και στην Καστίλλη και τη Λεόν στο 4%.

Η μεγάλη εικόνα

Αυτή η έρευνα αναδεικνύει μία σαφή πόλωση στην Ευρώπη. Χώρες με ανοιχτές οικονομίες και ισχυρή ζήτηση από ξένους επενδυτές τείνουν να διατηρούν ελαστικά πλαίσια, ενδεχομένως με φορολογικές διαφοροποιήσεις αντί για απαγορεύσεις. Αντίθετα, χώρες με ευαίσθητες γεωπολιτικές συνθήκες ή στρατηγικούς φυσικούς πόρους επιλέγουν αυστηρούς ελέγχους, ιδιαίτερα μετά το 2022 με αφορμή τον πόλεμο στην Ουκρανία.

Η απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από φυσικά ή νομικά πρόσωπα τρίτων χωρών αποτελεί ένα πολυσύνθετο ζήτημα που διέπεται από διαφορετικές νομοθετικές ρυθμίσεις ανά χώρα. Οι κανονισμοί αυτοί αντικατοπτρίζουν τις εθνικές προτεραιότητες, τη στρατηγική για την προσέλκυση επενδύσεων, καθώς και την προστασία κρίσιμων πόρων, όπως η γεωργική ή δασική γη.

Για την Κύπρο, η έρευνα επιβεβαιώνει ότι το νομοθετικό πλαίσιο παραμένει σε ισχύ, αλλά χωρίς να έχει αξιολογηθεί ποτέ επίσημα ως προς τις επιπτώσεις του. Σε μια εποχή που τα ακίνητα αποτελούν πεδίο γεωπολιτικής έντασης σε όλη την Ευρώπη, το ερώτημα αν η Κύπρος χρειάζεται σύγχρονο, αξιολογημένο και διαφανές πλαίσιο για τη διαχείριση αυτού του ζητήματος παραμένει ανοιχτό.