Πώς θα αποζημιωθούν οι ανασφάλιστες κατοικίες που κάηκαν στην πυρκαγιά της ορεινής Λεμεσού

Ακολουθήστε μας στο Linkedin και συνδεθείτε με άλλους επαγγελματίες του κλάδου

Του Μιλτιάδη Μιλτιάδου, Ανεξάρτητος Σύμβουλος Ασφαλίσεων και Διαχείρισης Κινδύνων και Εκπαιδευτής Επαγγελματικής Κατάρτισης. 

Αφορμή γι’ αυτό το άρθρο έδωσε ένα σχόλιο του Εωσφόρου στο Φιλελεύθερο της 3ης Αυγούστου 2025 με τίτλο «Κυβέρνηση μουσαμάς». Ο δημοσιογράφος αναφέρεται στα μέτρα στήριξης των πυρόπληκτων που ενέκρινε το Υπουργικό Συμβούλιο και συγκεκριμένα στην πλήρη αποκατάσταση ζημιών. Μεταξύ άλλων λέει και τα εξής:

«Και βεβαίως θα αποζημιωθούν και οι αλλοδαποί, οι οποίοι δεν είναι ντελιβεράδες ή οικιακές βοηθοί, αλλά προφανώς ‘έχοντες και κατέχοντες’ για να χρησιμοποιήσουμε μια προσφιλή φράση. Και (λέω τώρα) αν ένας αγόρασε ένα σπίτι έναντι εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ θα το δώσουμε όλα τα χρήματα αν το σπίτι κτίστηκε νόμιμα και το 25% αν κτίστηκε παράνομα; Και αν το αγόρασε από μένα (λέμε τώρα) και η αξία του είναι €500.000 και το πήρε €1 εκ.; Δεν έπρεπε να υπάρχει οροφή; Για παράδειγμα €100.000 – €150.000; Τη στιγμή που όλες οι εμπλεκόμενες υπηρεσίες διαβεβαίωναν πως περίπου τα έκαναν όλα στην εντέλεια; Διότι αν δεν ευθύνεται το κράτος, γιατί να αποζημιώσει οποιονδήποτε;»

Αποκατάσταση της οικοδομής αδειοδοτημένων κατοικιών

Το Μέτρο 3: Πλήρης αποκατάσταση των ζημιών προβλέπει ότι η εκτίμηση του κόστους αποκατάστασης των ζημιών θα διενεργηθεί από το ΕΤΕΚ και στις εκθέσεις θα καταγράφεται η προτέρα κατάσταση κάθε οικοδομής (όπου αυτή είναι γνωστή). Για την εκτίμηση των ζημιών θα χρησιμοποιηθούν τρέχουσες τιμές αγοράς.

Από τη διατύπωση του Μέτρου 3 προκύπτουν ορισμένα ζητήματα ως εξής:

1. Οι εμπειρογνώμονες του ΕΤΕΚ δεν θα υπολογίσουν την αγοραία αξία, θα υπολογίσουν το τρέχον κόστος ανοικοδόμησης, δηλαδή σε περίπτωση ολικής καταστροφής πόσα θα στοιχίσει να ξανακτιστεί μια παρόμοια οικοδομή με τις ίδιες προδιαγραφές και τα ίδια υλικά κατασκευής ή σε περίπτωση μερικής καταστροφής πόσα θα κοστίσει να επιδιορθωθεί.
2. Για την κάθε οικοδομή το κόστος ανοικοδόμησης θα είναι διαφορετικό, ανάλογα με το κόστος της αρχικής κατασκευής. Μια φθηνή οικοδομή των 300 τετραγωνικών μέτρων σήμερα μπορεί να κοστίζει €1.300 το τ.μ. να ξανακτιστεί και ο ιδιοκτήτης της θα δικαιούται αποζημίωση €390.000. Μια ακριβή οικοδομή με ίδιο εμβαδόν 300 τ.μ. μπορεί να είχε κτιστεί με μάρμαρα ή γρανίτες, με ξύλα υψηλής ποιότητας (π.χ. τικ, μαόνι), εξωτικό δάπεδο, πολυτελή είδη υγιεινής (π.χ. ιαπωνικά ΤΟΤΟ ή γερμανικά Villeroy & Boch), σχεδιαστικά φωτιστικά (π.χ. Flos – Michael Anastassiades) κλπ. Τέτοια οικοδομή σήμερα μπορεί να κοστίζει €2.600 το τ.μ. να ξανακτιστεί και ο ιδιοκτήτης της θα δικαιούται αποζημίωση €780.000.
3. Το τρέχον κόστος ανοικοδόμησης θα πρέπει να επαυξηθεί κατά το συντελεστή ΦΠΑ 19%, εκτός αν ο ιδιοκτήτης δικαιούται για κάποιο ποσό μειωμένο συντελεστή 5% για πρώτη κατοικία. Ο λόγος που πρέπει να αποζημιωθεί ο ΦΠΑ είναι ότι οι ιδιοκτήτες κατοικιών δεν δικαιούνται πίστωση του φόρου που θα καταβάλουν για την ανέγερση της ιδιωτικής κατοικίας τους.
4. Για να είναι πλήρης η αποκατάσταση των ζημιών θα πρέπει να πληρωθούν και οι αμοιβές των αρχιτεκτόνων και μηχανικών που θα σχεδιάσουν την οικοδομή και θα επιβλέψουν την ανέγερσή της.
5. Δεν είναι σαφές γιατί απαιτείται η καταγραφή της προτέρας κατάστασης της κάθε οικοδομής. Το Μέτρο 3 προβλέπει πλήρη αποκατάσταση των ζημιών με τρέχουσες τιμές αγοράς. Εφόσον όλοι δικαιούνται καινούρια οικοδομή, η προτέρα κατάσταση της καταστραφείσας οικοδομής δεν επηρεάζει το δικαίωμα αποζημίωσης.
6. Η δέσμευση του Υπουργικού Συμβουλίου είναι ότι «η διαδικασία θα ολοκληρωθεί εντός του πρώτου δεκαημέρου Αυγούστου για τις μόνιμες κατοικίες». Αυτό υπονοεί ότι θα καθυστερήσει η διαδικασία για άλλες κατοικίες, αλλά εννοείται ότι θα αποζημιωθούν και οι ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών, ενοικιαζόμενων κατοικιών, αυτοεξυπηρετούμενων καταλυμάτων που εκμισθώνονται ως κατοικίες και εγκαταλελειμμένων κατοικιών.
7. Από το Μέτρο 3 της πλήρους αποκατάστασης των ζημιών, δεν θα επωφεληθούν όλοι το ίδιο. Ο ιδιοκτήτης που η κατοικία του είναι παλαιά και παραμελημένη θα επωφεληθεί πολύ περισσότερο από ένα ιδιοκτήτη σχετικά καινούριας κατοικίας. Ο πρώτος θα αποκτήσει καινούρια οικοδομή, με καινούρια υδραυλική και ηλεκτρική εγκατάσταση, καινούρια είδη υγιεινής κλπ., ενώ ο δεύτερος θα αποκτήσει κάτι παρόμοιο με εκείνο που έχασε. Αυτή η ανισότητα στη μεταχείριση προκύπτει από το γεγονός ότι τα μέτρα που εξήγγειλε το Υπουργικό Συμβούλιο δεν υιοθετούν την αποζημιωτική αρχή, δηλαδή δεν αποσκοπούν στο να θέσουν τον ζημιωθέντα στη θέση που ήταν αμέσως πριν τη ζημιά. Προσφέρουν στο ζημιωθέντα μια καινούρια οικοδομή σε αντικατάσταση της καταστραφείσας, δηλαδή περισσότερα από την ζημιά του.
8. Σύμφωνα με το Μέτρο 3 «για τις κατοικίες με ασφάλεια θα καταβάλλεται άμεσα το αφαιρετέο ποσό (excess waiver)». Πώς θα αντιμετωπιστούν οι ιδιοκτήτες ασφαλισμένων κατοικιών τα ασφαλιστήρια των οποίων περιέχουν εξαίρεση της δασικής πυρκαγιάς ή εξαίρεση του ακατοίκητου; Θα εισπράξουν μόνο το αφαιρετέο ποσό / απαλλαγή (deductible / excess), ενώ οι ανασφάλιστοι ιδιοκτήτες θα εισπράξουν πλήρη αποζημίωση για να ξανακτίσουν καινούρια κατοικία;
9. Επίσης, πώς θα αντιμετωπιστούν οι ιδιοκτήτες ασφαλισμένων κατοικιών που είναι υπασφαλισμένες; Αυτοί που πλήρωναν κάποιο ασφάλιστρο θα εισπράξουν από την ασφαλιστική εταιρεία τους μειωμένο ποσό, ενώ οι ανασφάλιστοι ιδιοκτήτες θα εισπράξουν από το Γενικό Λογιστή πλήρη αποζημίωση για να ξανακτίσουν καινούρια κατοικία;

Αποκατάσταση του εξοπλισμού αδειοδοτημένων κατοικιών

Το Μέτρο 3: Πλήρης αποκατάσταση των ζημιών προβλέπει ότι η Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού θα προβεί στην υποβολή έκθεσης με εκτίμηση κόστους του «εξοπλισμού της οικοδομής».

Από τη διατύπωση του Μέτρου 3 προκύπτουν ορισμένα ζητήματα ως εξής:

1. Δημιουργείται ασάφεια ως προς τα αντικείμενα που θα αποκατασταθούν. Σύμφωνα με το λεξικό Μπαμπινιώτη «εξοπλισμός» σημαίνει το σύνολο των οργάνων, εξαρτημάτων, μηχανημάτων μιας εγκατάστασης. Αναζήτησα «εξοπλισμό οικοδομής» στο Google και βρήκα εργαλεία για οικοδόμους. Ανεξάρτητα από το αδόκιμο του όρου, πιστεύω ότι τα έπιπλα, οι ηλεκτρικές συσκευές, τα λευκά είδη σπιτιού και τα σκεύη μαγειρικής και σερβιρίσματος εύκολα θα μπορούσαν να θεωρηθούν εξοπλισμός της κατοικίας. Αντίθετα, τα είδη ένδυσης και υπόδησης, τα κοσμήματα και ρολόγια, οι ηλεκτρονικοί υπολογιστές και οι κονσόλες βιντεοπαιγνιδιών, θεωρούνται προσωπικά αντικείμενα. Όσον αφορά τα έργα τέχνης και τα διακοσμητικά εσωτερικών χώρων βρίσκονται σε γκρίζα ζώνη. Οι ασφαλιστικές εταιρείες ασφαλίζουν τα «περιεχόμενα της κατοικίας», όρος που περιλαμβάνει όλα τα πιο πάνω. Μένει να δούμε ποια θα είναι πρόθυμη να αποκαταστήσει η Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού.
2. Θα δημιουργηθούν αμφιβολίες ως προς το ποια είναι προσαρτήματα (fixtures) της οικοδομής που θα εκτιμηθούν από τα συνεργεία του ΕΤΕΚ, και ποιος είναι εξοπλισμός (fittings) που θα εκτιμηθεί από την Επαρχιακή Διοίκηση Λεμεσού.
3. Η αξία των αντικειμένων που θα αποκατασταθούν θα υπολογιστεί με τις τρέχουσες τιμές αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι θα καταβληθούν χρήματα για την αγορά καινούριων αντικειμένων ανεξάρτητα από την ηλικία εκείνων που καταστράφηκαν. Όπως και στις οικοδομές, δεν εφαρμόζεται η αποζημιωτική αρχή και ενυπάρχει ανισότητα στην αντιμετώπιση των ζημιωθέντων.
4. Εγείρεται ένα ερώτημα ως προς την εκπαίδευση που έχουν οι λειτουργοί της Επαρχιακής Διοίκησης να εκτιμούν αξίες εξοπλισμού. Οι ασφαλιστικές εταιρείες χρησιμοποιούν διακανονιστές απαιτήσεων που έχουν την απαραίτητη πείρα.
5. Ένα πρόβλημα που μπορεί να προκύψει αφορά τις ηλεκτρικές συσκευές, π.χ. τηλεοράσεις, ψυγεία, πλυντήρια, φούρνοι μικροκυμάτων. Αν σήμερα κυκλοφορεί μόνο μια βελτιωμένη έκδοση της συσκευής με ηλεκτρονικά κυκλώματα προς αντικατάσταση της απαρχαιωμένης που καταστράφηκε, το ερώτημα είναι αν ο ζημιωθείς θα αποζημιωθεί με την πλήρη τρέχουσα τιμή αγοράς της καινούριας αναβαθμισμένης συσκευής ή θα αφαιρεθεί ένα ποσό για βελτίωση (betterment).
6. Σύμφωνα με το Μέτρο 3 η αποκατάσταση των ζημιών θα γίνει χωρίς την απαίτηση παραστατικών. Ωστόσο, οι ζημιωθέντες καλά κάνουν να προσκομίσουν τιμολόγια αγοράς ή αποδείξεις πληρωμής για να αντιμετωπίσουν το ενδεχόμενο χαμηλής εκτίμησης της αξίας της περιουσίας τους από τους αρμόδιους λειτουργούς.

Ποιος πληρώνει τελικά το λογαριασμό

Παρόλο που έγιναν εισφορές σε ειδικό λογαριασμό, τα τεράστια ποσά των αποζημιώσεων θα καταβληθούν από το δημόσιο ταμείο. Όπως εξηγεί ο Δήκτης στην Καθημερινή της 3^ης Αυγούστου 2025 κάτω από τον τίτλο Ασφαλιστική γύμνια:

 «Ορθά όμως επισημαίνεται ότι η ασφαλιστική κουλτούρα στην Κύπρο είναι από χαμηλή έως ανύπαρκτη με αποτέλεσμα το βάρος μεγάλων κρίσεων όπως αυτής να πέφτει στους ώμους των φορολογουμένων».

Στην Ελλάδα όπου έχουν παρόμοια προβλήματα με πυρκαγιές και άλλους φυσικούς κινδύνους έλαβαν τολμηρά μέτρα θεσπίζοντας το Ν. 5162/2024:

• Επιχειρήσεις με ετήσια ακαθάριστα έσοδα άνω των €500.000 ασφαλίζονται υποχρεωτικά έναντι δασικής πυρκαγιάς, πλημμύρας και σεισμού.
• Ο κύριος ή κάτοχος αυτοκινήτου υποχρεούται να καλύπτει με ασφάλιση το όχημά του και έναντι των κινδύνων από δασική πυρκαγιά και πλημμύρα.
• Οι ιδιοκτήτες κατοικιών που έχουν ασφαλίσει την κατοικία τους για σεισμό, πλημμύρα και φωτιά μπορούν να έχουν 10% – 20% έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας).

Στην Κύπρο ο Σύνδεσμος Ασφαλιστικών Εταιρειών Κύπρου και ο Παγκύπριος Σύνδεσμος Επαγγελματιών Ασφαλιστικών Διαμεσολαβητών έχουν προτείνει τα ακόλουθα:

• Φοροαπαλλαγή €300 για την ασφάλιση κατά φυσικών καταστροφών, όπως σεισμοί, πλημμύρες, πυρκαγιές και ανεμοστρόβιλοι.
• Νομοθεσία που να ενθαρρύνει ή να καθιστά υποχρεωτική την ασφάλιση περιουσίας.

Η θέση τους είναι ότι η εφαρμογή αυτών των μέτρων αποτρέπει την επιβάρυνση των δημοσίων ταμείων με αποζημιώσει προς ανασφάλιστους ιδιοκτήτες σε περίπτωση φυσικών καταστροφών. Παράλληλα, αποκαθίσταται η αδικία εις βάρος των συνεπών ιδιοκτητών, οι οποίοι ασφαλίζουν την περιουσία τους και πληρώνουν έμμεσα μέσω της φορολόγησης για αποζημιώσεις των ανασφάλιστων.

Την ανάγκη προώθησης του θέματος επιβεβαιώνει το Δημοσιονομικό Συμβούλιο, το οποίο στην Ενδιάμεση Έκθεση του 2025 αναφέρει το εξής:

«Η ασφαλιστική κάλυψη είναι ανεπαρκής για φυσικές καταστροφές και θα πρέπει να ενισχυθεί μέσα από κανονιστικές ρυθμίσεις η ασφάλιση οικίας και επιχείρησης κατά των φυσικών καταστροφών».

Παρόλα αυτά, μου δημιουργείται η εντύπωση ότι αυτές είναι εκκλήσεις σε ώτα μη ακουόντων.